Аналитики предрекли рынку жилья незавидную перспективу при очередном повышении ключевой ставки

Ужесточение кредитно-денежной политики может привести к сворачиванию программы льготной ипотеки

На заседании в пятницу, 15 декабря, совет директоров Центробанка, вероятнее всего, поднимет ключевую ставку с 15% до 16%, а возможно — и до 17%. Таков прогноз российских экономистов. «МК» выяснил, как очередное ужесточение денежно-кредитной политики повлияет на стоимость квартир и доступность ипотеки в России.

Мнения аналитиков по поводу изменения стоимости квартир разошлись. Возможное увеличение ключевой ставки вряд ли сильно поднимет цену квадратного метра – его рост за три года превысил 60% и достиг пика, говорит генеральный директор «Ricci Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Стоимость квадратного метра до конца следующего года будет расти на 1,5-2% в месяц (до 24% за год), в зависимости от класса жилья, считает генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов.

— Сложно однозначно прогнозировать, — полагает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. — С одной стороны, увеличение ключевой ставки должно охладить спрос. Как следствие, девелоперы будут вынуждены снижать стоимость, в особенности на неликвидные квартиры. С другой стороны, рост стоимости за счет стадии строительной готовности, увеличение расходов на строительные материалы, стремление банков максимально придерживаться финансовой модели не позволят сильно «уронить» цены.

Даже при действующей ключевой ставке стоимость квадратного метра не может снижаться, поскольку и оборотные средства, и лизинг строительной техники – все это растет в цене, считает президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков. Но вообще для рынка жилья повышение ключевой ставки в первую очередь означает снижение спроса на ипотечное кредитование, подчеркивает специалист.

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказывает, что ситуация с ценами на первичном рынке зависит от судьбы льготной ипотеки: после завершения госпрограммы 1 июля 2024 года можно ожидать значительных скидок на новостройки.

А вот для большинства покупателей вторичного жилья, на которое льготная ипотека не распространяется, кредитование стало недоступным уже после повышения ключевой ставки до 12%. Поэтому очередное ее возможное повышение кардинально ситуацию на рынке недвижимости не изменит.

— Резкий рост ключевой ставки привел к ажиотажу и росту цен в конце лета — начале осени, пока действовали одобрения на ипотеку по «старым» ставкам, — говорит Олег Репченко. — В дальнейшем исчерпание платежеспособного спроса и заградительные ставки будут давить на продажи и, соответственно, цены. И в перспективе года вторичные квартиры могут подешеветь на 10% и более. Но пересмотра цен в ближайшие месяцы ждать не стоит: для осознания изменения конъюнктуры рынка продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев.

Очередное повышение ключевой ставки повышает шансы на то, что квадратные метры в квартирах на вторичном рынке жилья будут дешеветь, уверен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Продавать жилье в старом фонде при ставках более 17-18% годовых (рекордные значения для последних 20 лет) невозможно.

— Ежемесячный платеж по ипотеке будет непомерным, в три раза выше стоимости аренды аналогичной квартиры, — говорит Руслан Сырцов. — Владельцам вторичной недвижимости придется продавать квартиры с большими скидками (более 15%). Выиграют от такой ситуации только те покупатели «вторички», у которых есть сбережения и отсутствует необходимость в кредите.

Означает ли повышение ключевой ставки конец программы льготного кредитования в июле 2024 года?

— Да, в условиях выросшей ключевой ставки субсидирование дорого обходится бюджету, и власти сейчас ищут способ мягко свернуть госпрограмму, — отвечает Олег Репченко. — Но причина не только в этом. Растянувшаяся на годы льготная ипотека раздула ценовой пузырь и разбалансировала рынок. Цены на новостройки сильно оторвались от стоимости «вторички», что чревато серьезными последствиями, вплоть до банковского кризиса.

Доля льготной ипотеки в некоторых проектах достигает 90% от общего объема кредитования, приводит статистику заместитель генерального директора Группы компаний «Садовое кольцо» Илья Колунов. На момент старта программы льготной ипотеки, весной 2020 года, ключевая ставка составляла 5,5%, поэтому существенной нагрузки на бюджет не было. Сейчас ситуация в корне другая.

Рост ключевой ставки Центробанка подталкивает власти к дальнейшему ужесточению правил выдачи льготной ипотеки. Осенью уже был повышен с 15% до 20% минимальный первоначальный взнос для получения такого кредита.

— Мы ожидаем увеличения первоначального взноса (хочется надеяться, что правительство все же примет решение не о 30%, а о 25%,) снижения лимита ипотеки до шести миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области (что сильно сокращает возможность людей купить жилье в этих регионах, учитывая цены) и предоставления одной льготной ипотеки «в одни руки», — говорит заместитель генерального директора по ипотечным программам «БЕСТ-Новострой» Наталья Селиванова. — Последнее требование, кстати, считаем правильным, поскольку программы направлены на поддержку россиян, а помощь не должна быть бесконтрольной по объемам. В принципе, достаточно было бы введения однократного предоставления льготной ипотеки, без изменения доли первоначального взноса.

С большой вероятностью будет принято решение об отказе от масштабного субсидирования ипотеки для всех при сохранении адресной поддержки для отдельных категорий граждан или регионов.

— Власти могут запретить или ограничить так называемую «комбо-ипотеку», — продолжает Руслан Сырцов. — При таком кредите, напомню, покупатель получает предельно возможные 12 миллионов рублей по льготной ставке (скажем, 6-8%), а остальные (допустим, 4 миллиона для покупки квартиры стоимостью 16 миллионов рублей) он берет по обычной рыночной программе, то есть без льготной ставки. Такие изменения могут произойти уже зимой. Но более вероятно, что ужесточение условий субсидированной ипотеки произойдет после президентских выборов.

Активизации на рынке жилищного строительства и ипотечного кредитования ждать в ближайшее время точно не стоит. А в середине 2024 года мы, скорее всего, увидим новую конфигурацию государственной поддержки, правда, менее щедрую с точки зрения бюджетных трат, делают вывод эксперты.