Ошибки в «квадрате»: почему провалилась программа льготной ипотеки

Программа провалила свою главную задачу — сделать жилье доступным для граждан

Окончание любой программы господдержки вызывает желание оценить ее эффект. Надо признать, что льготная ипотека ушла красиво. С национальными рекордами. В июне банки выдали 176,6 тыс. кредитов на 777,2 млрд руб., что больше значений мая на 39% и 44% соответственно, а средний размер ипотечной ссуды вырос до 4,4 млн руб.! Однако достижения не смогли скрыть неприятную правду: программа с треском провалила свою главную задачу — сделать жилье доступным для граждан. Львиную долю финансовых льгот из бюджета получили не бедные граждане, а богатые частные инвесторы-спекулянты, а также банкиры и застройщики. За четыре года льготная ипотека в разы подняла цены на новостройки, что заставило многие семьи забыть об улучшении жилищных условий. Помимо кредитного пузыря, угрожающего волной банкротств граждан и строительных компаний, в ряде смежных отраслей возникли серьезные деформации, повысившие риски для российской экономики.

Напомним, ипотека с господдержкой со ставкой до 6,5% «для всех» стартовала в апреле 2020 г. для поддержания упавшего во время пандемии спроса на новостройки. Чтобы стимулировать выдачи льготных займов, правительство предоставило из бюджета отобранным кредитным организациям субсидии. При этом в середине весны 2020 г. разница между рыночной и льготной ставкой составляла всего 1,82% (средневзвешенная коммерческая ставка в банках упала до рекордного минимума 8,32% годовых). Для сравнения, в конце июня 2024 г., накануне закрытия сверхпопулярной программы, разница между ставками рыночной (20%) и льготной (8%) ипотеки составляла уже 12%! Почему произошел такой перекос? 

Льготная ипотека по сути была ответом на форс-мажор для стройиндустрии и изначально была рассчитана до 1 ноября 2020 г. Но эпидемия коронавируса прошла, а льготную ипотеку несколько раз продлевали, внося в нее различные коррективы, поскольку она была признана «крайне эффективной». Особенно для банков и застройщиков. Так, с апреля 2020 года и до момента ее окончания в общей сложности, по оценкам банка «ДОМ.РФ», в ее рамках было выдано 1,5 млн кредитов на общую сумму в 6 трлн руб. Только по итогам 2023 г. банки заработали рекордную прибыль в 3,2 трлн руб. И значительная часть чистой процентной маржи пришлась на льготную ипотеку, ставшую главным локомотивом развития жилищного рынка. При этом банки также получили триллионы рублей субсидий из госбюджета.

Солидные висты от льготной ипотеки получили и застройщики. За четыре года капитализация многих крупных застройщиков на биржах взлетела как воздушный шарик. По данным Росстата, в 2023 г. в РФ ввели рекордные 110,4 млн кв. м жилья (+7,5% относительно 2022-го). Более 51 млн кв. м пришлось на многоквартирные дома. Секрет успеха прост. По признанию девелоперов, в конце июня 2024 г. около 80% продаж новых квартир приходилось именно на льготную и семейную ипотеку. Но разве можно считать рынок жилья здоровым, если он, как наркоман, четыре года подряд сидит на льготной кредитной игле?

Чтобы увеличить продажи и маржу, застройщики вместе с банкирами придумали, по признанию ЦБ, различные «схематозы». Начиная от «околонулевой» ипотеки и заканчивая популярной сейчас аккредитивной. Со всеми этими придумками с переменным успехом борется финансовый регулятор.

Свой кусок бюджетного пирога откусили, пользуясь удобным случаем, и представители смежных отраслей. К примеру, в начале 2020-го тонна арматуры стоила 34–35 тыс. руб., спустя год — благодаря подскочившему спросу — уже более 60 тыс. руб. Притом что на мировом и российском рынке цены на металл с мая 2021 г. падали. В 2023 г. отдельные игроки настолько обнаглели, что обуздать разгулявшиеся аппетиты одного крупного производителя арматуры удалось только совместными усилиями Минпромторга, Минстроя и ФАС.

Во время старта программы никто из многочисленных кураторов-чиновников не удосужился обозначить адресатов получения помощи и зафиксировать на приемлемом уровне цены на новые квартиры. Такой цели просто не было, ведь эта программа задумывалась как временная. В результате из-за безадресного субсидирования ипотеки средние цены на новостройки за последние три года выросли во многих крупных городах в два раза. Это в несколько раз выше официальной инфляции.

В первом квартале 2024 г. разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья, по данным Росстата, составил 55%! Что свидетельствовало об опасном перегреве сегмента новостроек и возросших рисках обесценивания залогов для банков.

Бесконечный денежный дождь из бюджета исказил структуру спроса: новые квартиры покупали не те, кому они действительно нужны, а те, у кого есть крыша над головой, — предприимчивые частные инвесторы, которые спешили монетизировать халяву от государства. Особенно этот тренд проявился в августе 2023 г. в Москве, когда пробежал слух о скором закрытии льготной ипотеки. Тогда спекулянты оформляли в разных банках по нескольку льготных ипотек и выкупили около 80% столичных новостроек, чтобы заработать на растущих ценах.

Власти опомнились только в конце прошлого года, когда в государственных ипотечных программах появился принцип однократности выдачи. А кто мешал ввести ограничения для спекулянтов раньше? Минфин, так радеющий на словах об экономии бюджета, проснулся от спячки только в апреле 2024-го. Когда до финала программы льготной ипотеки оставалось два месяца, замглавы ведомства Иван Чебесков сообщил, что «обсуждается возможность введения зарплатного ценза» для семей с высоким доходом. Как пояснил чиновник, люди с окладом от 500 тыс. руб. в месяц могут позволить себе взять жилищный кредит на рыночных условиях.

«Наибольший объем выдач льготной ипотеки пришелся на столичные регионы и на Краснодарский край. Стимулировать рынок жилья в этих богатых регионах

за счет государства вряд ли целесообразно», — сообщил «МК» начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. По его мнению, льготная ипотека не выполнила свою главную задачу — не сделала жилье более доступным. Напротив, жилье стало менее доступным из-за вызванного льготной ипотекой роста цен на недвижимость. «По существу, госсубсидии, направленные на снижение процентных ставок по ипотеке, ушли в песок», — признал банкир.

«Для госбюджета льготная ипотека стала существенной нагрузкой, так как на нее выделялось ежегодно не менее 400–500 млрд руб., что значительно превышало расходы на индексацию пенсий и здравоохранение», — сообщила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. С ее слов, льготная ипотека привела к буму кредитования и росту долговой нагрузки россиян вплоть до того, что в некоторых регионах, причем небогатых, доля дохода, которую целые семьи отдавали на обслуживание своих долгов, доходила до 70–80%, а в среднем по РФ многие заемщики отдают около 40% дохода на погашение долгов. Возникла угроза кредитного пузыря.

Как отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, помимо взлета цен завершившаяся льготная программа исказила и структуру предложения. Если раньше застройщики, как правило, проектировали в ЖК по одной трети «однушек», «двушек» и «трешек», то сегодня около 70% предложений приходится на студии, «однушки» и «евродвушки» («однушки» с большой кухней). «На каждом этаже не по 4 или 6 квартир, как в советских домах, а целые коридоры со студиями и «однушками». Как мне кажется, мы строим гетто-общаги, а не жилье для молодых семей. Основная проблема рынка жилья — это неадекватно завышенные цены», — заключил аналитик.

По мнению экономиста Bloomberg Economics Александра Исакова, с весны 2020-го по весну 2024 года доступность (отношение доходов и цен на жилье) для заемщиков, не подпадающих под программу субсидирования ипотеки, снизилась примерно на 48%, а ее главными бенефициарами стали застройщики, а не население.

«Если до 2019 г. в РФ наблюдался тренд на повышение доступности жилья, то с 2020 года доступность, наоборот, начала снижаться», — признали в Фонде «Институт экономики города». Его специалисты рассчитали коэффициент доступности жилья (КДЖ) для российских городов, который отражает соотношение рыночной стоимости новой квартиры площадью 54 кв. м к годовому доходу семьи из трех человек (на основе среднедушевого дохода). Согласно результатам исследования, чтобы накопить на квартиру в Москве, семье из трех человек в 2023 г. необходимо было 4,8 года. В 2019 году, до старта госпрограммы, на это потребовалось бы 4,2 года. В Санкт-Петербурге КДЖ по итогам 2023 г. составил 4,7 года против 3,8 года в 2019 году. Чтобы накопить на жилье в Казани, в 2023 г. семье нужно было 4,5 года против 3,2 года в 2020 году. Снижение доступности за четыре года произошло, по мнению экспертов, из-за того, что цены на «квадраты» росли быстрее доходов населения.

Сейчас на смену льготной ипотеке готовится семейная. Что настораживает? Ее параметры утверждают те же самые чиновники, которые четыре года назад за закрытыми дверями с влиятельным строительным и банковским лобби разрабатывали льготную ипотеку. Опять изменения готовятся втихаря, без независимых экспертов и мнения общественности. Опять нам рассказывают красивые сказки про доступное жилье.

Если власти и вправду хотят помочь небогатым гражданам решить больной жилищный вопрос, то им следует для начала навести элементарный порядок с выделением земельных участков под ЖК по заоблачным ценам (к примеру, 90% земель Подмосковья, потенциально пригодных под жилищное строительство, находится в частных руках. — «МК»), снизить стоимость подключения к сетям монополий, а также ввести прогрессивный налог на недвижимость, который гораздо справедливее прогрессивного НДФЛ. Тогда цены на жилье станут адекватными после бегства спекулянтов, да и льготных ипотечных программ не потребуется. Нужна политическая воля на эти реформы.